EUROPILIER

Rady kupujúcim a predávajúcim

Každá ľudská činnosť je spojená s potenciálnymi chybami a omylmi. Omylov a chýb sa pritom dopúšťajú najmä tí, ktorí s danou činnosťou nemajú skúsenosti. A práve predaj, alebo kúpa nehnuteľnosti, je činnosť, ktorú mnohí z klientov realizujú jeden krát za život, pričom aj zdanlivo malá chyba v procese kúpy alebo predaja nehnuteľnosti môže mať dlhotrvajúce a významne nepriaznivé dôsledky.

Predaj, respektíve kúpa nehnuteľnosti mnohokrát predstavuje vo finančnom vyjadrení dlhoročné úspory klientov, pričom najpodstatnejším rizikom spojeným s týmto úkonom je práve riziko spojené s nadobudnutím vlastníckych práv k nehnuteľnosti, respektíve s finančným vysporiadaním predajnej ceny.

Každej chybe alebo omylu je možné, respektíve v prípade vykonávania realitnej činnosti nevyhnutné predchádzať, pretože v tejto činnosti my pokladáme chyby a omyly za neprípustné. Našim prvoradým poslaním je snaha o maximálnu ochranu klienta pred všetkými rizikami, chybami a omylmi, ktorým môže byť klient pri realizovaní predaja alebo kúpy nehnuteľností vystavený. Poskytovanie našich služieb je preto založené na systéme odbornosti, vzdelávania a systém získavania poznatkov a skúseností a systéme kontroly, v duchu jedného zo starých múdrostí:

  • je lepšie a múdrejšie sa vedieť poučiť zo skúseností druhých a chybám a omylom tak predchádzať

V zmysle tejto úvodnej rady ďalej uvádzame odporúčania k otázkam, s ktorými sa v praxi stretávame najčastejšie, prípadne tie, ktoré pokladáme za významovo podstatné. Jednou z našich zásad je, že klientom radíme jednoznačne a presne. Predpokladom toho však je, že poznáme konkrétnu situáciu klienta. Preto hlavným cieľom našich tu uvedených  odporúčaní je najmä upozorniť na kľúčové etapy a aspekty procesu kúpy alebo predaja nehnuteľnosti.

 

Ako sa pripraviť na predaj, respektíve kúpu nehnuteľnosti?otvoriť článok

Odporúčanie:

  • proces kúpy alebo predaja nehnuteľnosti a jednotlivé kroky tohto procesu si vopred naplánovať
  • dôkladne sa oboznámiť s vybranými zákonmi a právnymi normami
  • z dostupných zdrojov získať skúsenosti a rady
  • stanoviť si zásadné predstavy, požiadavky a podmienky realizácie predaja alebo kúpy nehnuteľnosti
  • podrobne analyzovať riziká, ktoré sú s procesom kúpy alebo predaja nehnuteľnosti spojené a tieto riziká minimalizovať

Proces od rozhodnutia predať, respektíve kúpiť nehnuteľnosť, po výber nehnuteľnosti a zabezpečenie financovania, respektíve nájdenie záujemcu o kúpu až po úkony uzatvorenia kúpnej zmluvy a majetkového a finančného vysporiadania a odovzdania, respektíve prevzatia nehnuteľnosti, je časovo ale aj úkonovo náročný.

Pre zabezpečenie úspešného a bezpečného predaja, respektíve kúpy nehnuteľnosti, je preto vhodné si celý proces vopred naplánovať a to časovo podľa jednotlivých etáp a súčasne podľa všetkých potrebných úkonov, pri dôslednom posúdení všetkých rizík, ktoré môžu byť s procesom predaja alebo kúpy nehnuteľnosti spojené.

V prípade, že kupujúci alebo predávajúci nevyužije služby realitnej kancelárie a tým aj možnosť získať jej poznatky a skúsenosti, ako ostávajúce možnosti na ich získanie odporúčame:

  • dôkladné oboznámenie sa s vybranými zákonmi a právnymi normami, ktoré sa týkajú nehnuteľností a nakladania s nimi vrátane legislatívy týkajúcej sa daní a odvodov z príjmov
  • získanie skúsenosti a rád z odborných časopisov alebo internetových portálov (kde sú však zverejnené všeobecné rady, ktoré nemusia byť postačujúce pre konkrétnu, prípadne špecifickú situáciu klienta, respektíve v prípade mnohých informácií na mnohých internetových portáloch nie je garantovaná ich aktuálnosť a odbornosť) 
  • získanie skúsenosti od známych a z okolia (kde však nie je zaručené, že okolie sa prizná so svojimi skúsenosťami, prípadne chybami a omylmi)
Aká je príčina rizík, chýb a omylov pri kúpe alebo predaji nehnuteľnosti?otvoriť článok

Odporúčanie:

  • riziko chýb a omylov vzniká najmä v dôsledku nedostatočne stanovených záujmov a priorít a v dôsledku kompromisov
  • každej chybe a omylu je možné predchádzať a každé riziko je možné minimalizovať ich poznaním

Kúpa, respektíve predaj nehnuteľnosti je v živote človeka jedným z najnáročnejších a najdôležitejších rozhodnutí, ktoré ovplyvní život človeka na mnoho ďalších rokov.

Prvotným záujmom kupujúcich je zvyčajne kúpiť rýchlo a bezpečne nehnuteľnosť odpovedajúcu ich predstavám a za výhodnú cenu a na druhej  strane prvotným záujmom predávajúcich je zvyčajne rýchlo a bezpečne predať nehnuteľnosť za výhodnú cenu.

Priority oboch strán možno charakterizovať ako:

  • rýchlosť kúpi, respektíve predaja
  • výhodnosť kúpnej, respektíve predajne ceny
  • predstavy kupujúceho o nehnuteľnosti, respektíve stav nehnuteľnosti
  • bezpečné nadobudnutie vlastníctva nehnuteľnosti, respektíve kúpnej ceny

Proti sebe tak stoja záujmy kupujúceho a predávajúceho, napríklad:

  • čím výhodnejšie kúpi kupujúci, tým menej výhodnejšie predá predávajúci a opačne
  • čím bude bezpečnejší spôsob nadobudnutia kúpnej ceny predávajúcim, tým bude menej bezpečnejší proces, ktorým nadobudne kupujúci nehnuteľnosť do vlastníctva a opačne

Oproti sebe stoja ale aj niektoré zo záujmov kupujúceho, respektíve predávajúceho, napríklad:

  • čím rýchlejšie bude chcieť predávajúci predať nehnuteľnosť, tým je väčší predpoklad, že ju predá za menšiu cenu a opačne, predpokladom predaja nehnuteľnosti za najvýhodnejšiu cenu je nebyť viazaný časom
  • čím rýchlejšie bude chcieť kupujúci kúpiť nehnuteľnosť, tým je menší predpoklad, že v danej lehote bude na trhu nehnuteľnosť odpovedajúca jeho predstavám o stave a cene nehnuteľnosti

Najväčšie riziko chýb a omylov vzniká najmä v dôsledku toho, že si predávajúci alebo kupujúci nedostatočne stanovia svoje záujmy a priority svojich záujmov alebo v procese predaja alebo kúpy nehnuteľnosti pristúpia ku kompromisom, ktoré neskôr oľutujú.

Našim odporúčaním je preto predchádzať chybám a omylom a minimalizovať riziká ich poznaním pred tým ako môžu nastať, a to prostredníctvom podrobnej analýzy vyššie uvedených priorít, záujmov a predstáv a následným stanovením si limitov, respektíve hraníc týchto predstáv, od ktorých v procese predaja, alebo kúpy nehnuteľnosti neupustiť, alebo iba po dôkladnom zvážení všetkých okolností.

Ako predať, respektíve kúpiť nehnuteľnosť za čo najvýhodnejšiu cenu a kritériami a vlastnosťami nehnuteľnosti, ktoré je vhodné skúmať tak kupujúcim ale aj predávajúcim  pred stanovením očakávanej ceny, ale aj otázkami bezpečnosti kúpy a predaja sa zaberáme v nasledovných odporúčaniach.

Ako predať, respektíve kúpiť nehnuteľnosť za čo najvýhodnejšiu cenu?otvoriť článok

Odporúčanie:

  • vyčleniť si na predaj, respektíve kúpu nehnuteľnosti dostatok času
  • čas sú peniaze – čím viac času, tým je väčšia šanca byť v správnom okamihu na správnom mieste

Dôležitou fázou na začiatku predaja ale aj kúpy nehnuteľnosti je stanovenie si očakávanej ceny, za ktorú chce predávajúci nehnuteľnosť predať, respektíve za ktorú je kupujúci ochotný danú nehnuteľnosť kúpiť. Ceny nehnuteľností sú dané dopytom a ponukou a najspoľahlivejší spôsob ako určiť reálnu očakávanú cenu je preskúmať ceny podobných nehnuteľnosti v okolí (s rovnakými alebo podobnými vlastnosťami).

Pre stanovenie čo najreálnejšej ceny odporúčame preskúmať aspoň 10-15 podobných nehnuteľností (s čo najviac podobnými vlastnosťami), vylúčiť najnižšiu a najvyššiu cenu (prípadne dve najnižšie a dve najvyššie) a zo zvyšných spraviť priemer. Takto stanovená očakávaná cena by mala napomôcť k tomu, aby nehnuteľnosť klient nepredal výrazne nižšie ako mohol, prípadne aby nekúpili nehnuteľnosť za zbytočne vysokú cenu.

Samozrejme na svete neexistujú dve rovnaké nehnuteľnosti a je úplné bežné, že v prípade výnimočnej nehnuteľnosti si je predávajúci vedomý jej vlastností a  právom očakáva vyššiu cenu a naopak je úplne bežné, že kupujúci je ochotný za takéto nehnuteľnosti zaplatiť viac ako sú ceny na prvý pohľad podobných nehnuteľností.

Vyššie uvedeným spôsobom je možné získať pomerne jednoducho orientačnú cenu, ktorá síce môže byť výrazne nižšia alebo vyššia ako tá, za ktorú sa daná nehnuteľnosť v konečnom dôsledku predá alebo kúpi, avšak klient už neprerobí bez toho aby si nebol vopred vedomý dôvodu.

V prípade predávajúcich, ktorí nie sú limitovaný časom alebo si sú vedomí malej ponuky daného typu nehnuteľností na trhu je bežné, že cenu výrazne nadsadia a túto zreálnia až v prípade keď sú už naozaj časovo limitovaní nehnuteľnosť predať. Je však ale úplne bežné, že predávajúci je limitovaný časom, v ktorom nehnuteľnosť potrebuje nevyhnutne predať, a cenu zníži od začiatku. Limitovaný časom sú však bežne aj mnohí kupujúci, ktorí nevyhnutne potrebujú daný typ nehnuteľnosti kúpiť v určitom termíne, a ktorí sú tak pri obmedzenej ponuke nehnuteľností na trhu v danom čase prinútení zaplatiť aj výrazne vyššiu ako bežnú cenu.

Ideálne preto nie len z pohľadu ceny, za ktorú sa nehnuteľnosť predá, respektíve za akú sa nehnuteľnosť kúpi, ale aj z hľadiska množstva nehnuteľností, z ktorého si kupujúci v určitom časovom období môže vyberať, je vyčleniť si na predaj, respektíve kúpu nehnuteľnosti dostatok času.

Staré známe „čas sú peniaze“, je jedným z vysvetlení prečo sa môžu tak výrazne líšiť realizačné ceny dvoch podobných nehnuteľností, t.j. ceny, za ktoré sa v skutočnosti predajú. Čím viac času si na predaj, alebo kúpu nehnuteľnosti klient vyčlení, tým je väčšia šanca že bude v správnom okamihu na správnom mieste, t.j. že  jeho dopyt sa stretne s výhodnou ponukou.

Okrem času, v ktorom sa nehnuteľnosť kupuje, respektíve predáva, sú pre cenu nehnuteľnosti dôležité jej vlastnosti, a tými najrozhodujúcejšími, prípadne tými, na ktoré sa v prípade kupujúceho neoplatí zabudnúť, sa zaoberáme v nasledujúcom odporúčaní.

Aké kritériá ovplyvňujú cenu nehnuteľnosti?otvoriť článok

Odporúčanie:

  • cena nehnuteľností je daná dopytom po nehnuteľnosti, pričom na svete neexistujú dve rovnaké nehnuteľnosti s rovnakými vlastnosťami
  • vyhodnotiť všetky informácie o nehnuteľnosti

Na svete neexistujú dve rovnaké nehnuteľnosti. Ak sa už aj dve nehnuteľnosti javia na prvý pohľad ako rovnaké, nie je tomu tak, pretože často krát sú podstatnými aj na prvý pohľad maličkosti a netreba zabudnúť na skutočnosť, že každá nehnuteľnosť má minimálne odlišných susedov.

Cena nehnuteľnosti je daná dopytom po konkrétnej nehnuteľnosti, pričom ten je daný najmä jej „vlastnosťami“. Tie sú rozhodujúce pre stanovenie predajnej ceny predávajúcim a súčasne pre akceptovanie tejto ceny kupujúcim za predpokladu, že si danú nehnuteľnosť dôkladne preveril.  

Napriek tomu, že mnohé z predstáv kupujúcich o nehnuteľnosti sú rôznorodé, určite každý kupujúci pri kúpe a pri akceptovaní ceny nehnuteľnosti zvažuje (respektíve nezvažuje, avšak v tom prípade sa môže v domnienke výhodnosti kúpy vystaviť riziku, že skryté chyby nehnuteľnosti objaví neskoro) najmä:

1. Lokalita

  • atraktivita lokality (životné prostredie, historické centrum, vývoj cien nehnuteľností v danej lokalite)
  • výhody lokality (dopravné napojenie, občianska vybavenosť, plánovaný rozvoj lokality, dobrá infraštruktúra, množstvo zelene, pokojná oblasť, blízkosť obchodných a zábavných centier)
  • nevýhody lokality (blízkosť obchodných a zábavných centier, zlá dostupnosť do práce, zlé prístupové komunikácie, rušné komunikácie, blízkosť vlakovej trate, hluk, blízkosť priemyselnej zóny)
  • riziká lokality (záplavová oblasť, lavínová oblasť, plánovaná výstavba diaľnice a podobne)

2. Susedia (bezpečnosť, sociálna úroveň, počet susedov)

3. Nehnuteľnosť

  • poloha nehnuteľnosti (poschodie, výťah, výhľad, orientácia svetových strán, poloha v obci)
  • dispozícia nehnuteľnosti (rozloha, samostatnosť izieb, charakter pozemku, tvar pozemku)
  • príslušenstvo nehnuteľnosti (balkón, garáž, technické miestnosti, príjazdové cesty, pozemok pod nehnuteľnosťou)
  • ťarchy a vecné bremená, záložné práva
  • vek nehnuteľnosti
  • stav nehnuteľnosti (stavebné materiály, konštrukcia, inžinierske siete, zateplenie, opotrebenie, stav spoločných priestorov, parkové úpravy)
  • vybavenie nehnuteľnosti

Zistiť a vedieť prezentovať vlastnosti nehnuteľnosti je dôležité nie len pre kupujúceho ale aj pre predávajúceho, pretože nehnuteľnosť, ku ktorej má predávajúci k dispozícii čo najviac dokladov preukazujúcich jej stav a pôvod, je dôveryhodnejšou a predá sa rýchlejšie a za lepšiu cenu. Okrem osobnej obhliadky nehnuteľnosti k tomuto účelu slúžia mnohé z dokladov o pôvode a stave nehnuteľnosti, ktorými sa zaoberáme v jednom z nasledujúcich odporúčaní.  

Aká je daň z predaja nehnuteľnosti a súvisiace odvody?otvoriť článok

Odporúčanie:

  • preveriť, či príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od platenia daní a odvodov (vo výške až 33%)
  • rozhodujúcim faktorom, či príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od platenia daní, je čas predaja nehnuteľnosti od jej nadobudnutia
  • predaj nehnuteľnosti časovo a vecne optimalizovať

Význam preverenia skutočnosti, či príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od platenia daní a odvodov je daný skutočnosťou, že suma odvodov do zdravotnej poisťovne a dani z príjmov môže dosiahnuť až 33% z kúpnej ceny, keďže príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľností je predmetom dane podľa zákona č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov (19%) a predmetom odvodov do zdravotnej poisťovne podľa zákona č. 580/2004 Z.z. o zdravotnom poistení (14%).

Suma predstavujúca 33% z kúpnej ceny je maximálnou, obvykle však podstatne nižšou, pretože daň sa neplatí z kúpnej ceny ale zo základu dane, ktorý tvorí prijem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti, avšak znížený o sumu výdavkov potrebných na jeho dosiahnutie, ktorými sú:

  • kúpna cena (zdokladovaná cena nehnuteľnosti, za ktorú predávajúci nehnuteľnosť v minulosti obstaral, prípadne úroky v prípade, že predávajúci obstaral nehnuteľnosť prostredníctvom úveru)
  • finančné prostriedky preukázateľne vynaložené na technické zhodnotenie, opravu a údržbu veci vrátane ďalších výdavkov súvisiacich s predajom veci okrem výdavkov na osobné účely (zdokladované výdavky na rekonštrukciu, opravy, provízia realitnej kancelárii)

Napriek možnosti odpočítať si preukázateľne vynaložené výdavky, suma daní a odvodov pri neuváženom predaji nehnuteľnosti môže predstavovať významnú položku, najmä v prípadoch keď predávanú nehnuteľnosť predávajúci v minulosti nadobudol za „oficiálne“ nízku cenu alebo v prípade, že predávajúci predáva nehnuteľnosť s cieľom obstarať si za získané prostriedky inú nehnuteľnosť a na zaplatenie daní a odvodov mu neostanú voľné finančné prostriedky. Vzhľadom na výšku odvodov a daní preto odporúčame predaj nehnuteľnosti časovo a vecne optimalizovať.

Rozhodujúcim faktorom, či príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od platenia daní je čas predaja nehnuteľnosti od jej nadobudnutia (v prípade nehnuteľností nadobudnutých pred 01.01.2011 aj doba trvalého pobytu v predávanej nehnuteľnosti). Okrem optimalizovania výdavkov už pri nadobúdaní nehnuteľnosti je účelné ďalej optimalizovať čas jej predaja pri zohľadnení, že podľa zákona č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov sú od dane oslobodené príjmy:

  • z predaja nehnuteľnosti po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia
  • z prevodu členských práv a povinností v bytovom družstve súvisiacich s prevodom práva užívania nájomného družstevného bytu, ak daňovník užíval tento byt na bývanie aspoň päť rokov odo dňa uzavretia nájomnej zmluvy s bytovým družstvom
  • z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov, ak uplynie aspoň päť rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (poručiteľov)
  • z predaja nehnuteľnosti alebo hnuteľnej veci vydanej oprávnenej osobe podľa osobitných predpisov (napríklad rehabilitácie, nápravy majetkových krívd)
  • z predaja nehnuteľností nadobudnutých pred rokom 2011 ak predávajúci mal v nehnuteľnosti aspoň dva roky trvalý pobyt)

Daňou z príjmov z predaja nehnuteľností a odvodmi sa podľa súčasne platných zákonov klient nemusí zaoberať ak vlastní nehnuteľnosť  dlhšie ako päť rokov. Aj tu však môžu platiť výnimky (napríklad podľa súčasne platnej legislatívy sa toto oslobodenie nevzťahuje na príjmy, ktoré plynú predávajúcemu podľa zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti, ak sa táto zmluva uzavrela do piatich rokov od jej nadobudnutia, aj keď kúpna zmluva je uzatvorená až po piatich rokoch od jej nadobudnutia).

Ako zabezpečiť čo najbezpečnejší spôsob kúpy, predaja nehnuteľnosti?otvoriť článok

Odporúčanie:

  • riziko spojené s predajom, kúpou nehnuteľnosti sa presúva na kupujúceho alebo na predávajúceho v závislosti od určenia okamihu a spôsobu úhrady kúpnej ceny
  • uzatvorenie kúpnej zmluvy bez nedostatkov je základným predpokladom pre bezpečný predaj, respektíve kúpu nehnuteľnosti a pre obmedzenie rizík
  • predpokladmi bezpečného predaja, respektíve kúpy nehnuteľnosti a podstatným pre obmedzenie rizík sú: určenie spôsobu a času zaplatenia kúpnej ceny, poznanie spôsobu financovania (vrátane pôvodu peňazí), poznanie pôvodu a stavu nehnuteľnosti

Záujmom kupujúcich je bezpečne nadobudnúť nehnuteľnosť za uhradenú kúpnu cenu a záujmom predávajúceho je nadobudnúť za predávanú nehnuteľnosť kúpnu cenu. Riziká spojené s predajom, respektíve s kúpou nehnuteľnosti vyplývajú práve zo skutočnosti, že prevod vlastníckych práv ku kupovanej nehnuteľnosti sa časovo nekryje s okamihom kedy kupujúci uhradí kúpnu cenu, respektíve kedy ju predávajúci nadobudne.

Veľkosť rizika kúpy a predaja je daná hodnotou nehnuteľnosti, respektíve výškou kúpnej ceny a intervalom medzi vyplatením kúpnej ceny a nadobudnutím nehnuteľnosti, respektíve medzi prevodom vlastníctva a okamihom kedy predávajúci získa kúpnu cenu. Riziko spojené s predajom, kúpou nehnuteľnosti sa presúva na kupujúceho alebo na predávajúceho v závislosti od určenia okamihu a spôsobu úhrady kúpnej ceny. Všeobecne platí, čím bude bezpečnejší spôsob nadobudnutia kúpnej ceny predávajúcim, tým bude menej bezpečnejší proces, ktorým kupujúci nadobudne nehnuteľnosť do vlastníctva a opačne.

Vlastnícke právo prechádza na nového vlastníka zápisom do katastra nehnuteľností (vkladom). Okamih prevodu vlastníckych práv ovplyvniť nemožno, keďže ten vykonáva katastrálny úrad na základe uzavretej kúpnej zmluvy a na základe predloženého návrhu na vklad, v stanovených lehotách, po preskúmaní kúpnej zmluvy z hľadiska jej formálnych náležitostí a z hľadiska jej súladu so zákonom.

Podstatné náležitosti kúpnej zmluvy, predmetom ktorej je nehnuteľnosť, upravuje Občiansky zákonník a ostatné povinné náležitosti vrátane príloh v prípade, že nehnuteľnosťou je byt, ustanovuje zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Kúpna zmluva by mala obsahovať najmä:

  • označenie, že ide o kúpnu zmluvu
  • miesto a dátum jej uzatvorenia
  • náležité určenie zmluvných strán (presná a úplná špecifikácia zmluvných strán)
  • určenie predmetu kúpnej zmluvy údajmi z katastra (špecifikácia predmetu kúpnej zmluvy, súpisné a orientačné číslo stavieb, parcelné čísla pozemkov, výmera a druh pozemkov, spoluvlastnícke podiely k nehnuteľnosti, ťarchy prípadne iné práva k prevádzanej nehnuteľnosti)
  • kúpnu cenu určenú v súlade s cenovými predpismi (dohoda o cene, respektíve spôsob jej určenia)
  • určenie spôsobu a času zaplatenia kúpnej ceny
  • údaje o zmenách na liste vlastníctva, ktoré ma kataster vykonať
  • záväzok kupujúceho prevziať predmet kúpnej zmluvy
  • záväzok predávajúceho odovzdať predmet kúpnej zmluvy
  • vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy
  • iné práva a povinnosti predávajúceho a kupujúceho
  • iné náležitosti, na ktorých sa zmluvné strany dohodnú
  • úradne osvedčené podpisy predávajúceho
  • prílohu – v prípade predávaného bytu vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu alebo nebytového priestoru nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv
  • prílohu – v prípade pamiatkovo chránenej budovy potvrdenie Ministerstva kultúry

Pokiaľ kúpna zmluva nie je vyhotovená správne po formálnej stránke, respektíve nie je uzatvorená v súlade so zákonom, správa katastra nepovolí vklad vlastníckeho práva a konanie preruší za účelom odstránenia chýb zmluvnými stranami, respektíve pokiaľ v príslušnej lehote chyby nie sú zmluvnými stranami odstránené, správa katastra konanie o vklad vlastníckeho práva zastaví.

Uzatvorenie kúpnej zmluvy bez nedostatkov je základným predpokladom bezpečného predaja, respektíve kúpy nehnuteľnosti a je podstatným pre obmedzenie rizík. V záujme zmluvný strán, prioritne v záujme jednej zo zmluvných strán v závislosti od spôsobu a termínu úhrady kúpnej ceny je, aby zmluva obsahovala všetky povinné a podstatné náležitosti a prílohy, a aby bola uzatvorená bez nedostatkov z hľadiska jej formálnych náležitostí a z hľadiska jej súladu so zákonom tak, aby katastrálny úrad v stanovených lehotách rozhodol o zápise vlastníckeho práva na kupujúceho bez prerušenia konania o vklad, respektíve bez zastavenia konania o vklad:

  • v záujme kupujúceho najmä v prípade, ak kúpnu cenu alebo jej časť uhradil pred tým ako sa stal vlastníkom nehnuteľnosti, ale aj v prípade financovania kúpy nehnuteľnosti úverom z banky, kedy môže byť časovo limitovaný termínom čerpania úveru
  • v záujme predávajúceho najmä v prípade, že kúpnu cenu kupujúci uhradí až po tom, ako sa stane vlastníkom nehnuteľnosti, respektíve ak už uhradená kúpna cena je uložená u notára a bude uvoľnená predávajúcemu až po splnení stanovených podmienok

Okrem správne uzatvorenej zmluvy sú ďalšími predpokladmi bezpečného predaja, respektíve kúpy nehnuteľnosti a podstatným pre obmedzenie rizík:

  • určenie spôsobu a času zaplatenia kúpnej ceny
  • poznanie spôsobu financovania (vrátane pôvodu peňazí)
  • poznanie pôvodu a stavu nehnuteľnosti

Spôsobmi financovania a spôsobmi úhrady kúpnej ceny a dokladmi preukazujúcimi pôvod a stav nehnuteľnosti sa zaoberáme v nasledujúcich odporúčaniach.

Ako overiť a zdokladovať pôvod a stav nehnuteľnosti?otvoriť článok

Odporúčanie:

  • v záujme kupujúceho je preverenie pôvodu a stavu kupovanej nehnuteľnosti
  • v záujme predávajúceho je zdokladovanie pôvodu a stavu predávanej nehnuteľnosti

Preverenie pôvodu a stavu kupovanej nehnuteľnosti je v prvom rade v záujme kupujúceho. Osobná obhliadka umožní zistiť najmä aktuálny stav nehnuteľnosti a spolu s obhliadkou okolia aj skutočnosť, či daná nehnuteľnosť kupujúcemu vyhovuje, t.j. prvotný, prípadne rozhodujúci, ale aj definitívny záujem o kúpu. V prípade, že si kupujúci nie je po jednej obhliadke kúpou úplne istý, nemal by mať obavy vykonať obhliadku opakovanú, prípadne aj za účasti prizvaných odborníkov. Predávajúci absolvuje viacero obhliadok s viacerými záujemcami a v prípade vážneho záujmu sa predávajúci opakovanej obhliadke brániť nebude (iba ak v prípade snahy o zatajenie určitých skutočností).  

Kupujúcemu sa odporúča okrem preverenia skutočného technického stavu zisteného obhliadkou, preveriť aj právny a technický stav a pôvod nehnuteľnosti na základe dostupných dokladov, pričom zdokladovanie a prezentovanie uvedeného v čo najväčšom rozsahu je aj v záujme predávajúceho, pretože nehnuteľnosť, ku ktorej má predávajúci k dispozícii čo najviac dokladov preukazujúcich jej stav a pôvod, je dôveryhodnejšou a predá sa rýchlejšie a za lepšiu cenu.

Dostupnosť a rozsah dokladov je daný predovšetkým druhom nehnuteľnosti a jej vekom:
 

  • doklad o vlastníctve (originál výpisu listu vlastníctva z katastra nehnuteľností vrátane tiarch)
  • originál kópie z katastrálnej mapy na pozemky (parcely), na ktorých sa nachádzajú stavby a ktorá zachytáva skutkový stav
  • geometrický plán, ak sa ním dokumentujú zmeny, ktoré ešte nie sú zakreslené v katastrálnej mape
  • stavebno-právna dokumentácia stavieb a pozemkov s vyznačením právoplatnosti (územné rozhodnutie, stavebné a kolaudačné rozhodnutie, povolenie stavebných zmien, projektová dokumentácia stavieb, zameranie skutkového stavu, kúpnopredajné zmluvy, dedičské rozhodnutia, vyjadrenia štátnych orgánov, pridelenie súpisného čísla, užívacie povolenie alebo doklad o začatí užívania, znalecké posudky vypracovávané k predchádzajúcim prevodom alebo prechodom vlastníctva)
  • doklad o spôsobe nadobudnutia nehnuteľnosti (originál alebo overená kópia kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť, alebo iný doklad o nadobudnutí vlastníctva nehnuteľnosti, kúpna zmluva, zmluva o prevode vlastníctva, darovacia zmluva, dedičské rozhodnutie, zámenná zmluva a pod.). V prípade, že spomínané potvrdenia predávajúci nemá k dispozícii, na príslušnej správe katastra existuje v zbierke listín originál hľadanej listiny (k dispozícii za poplatok)
  • dokumenty k stavbám, rozostavaným stavbám (originál alebo overená kópia právoplatného kolaudačného rozhodnutia, geometrického plánu na zameranie rozostavanej stavby potvrdený okresným úradom - katastrálnym odborom, právoplatné stavebné povolenie na výstavbu nehnuteľnosti, zmluvy o výstavbe, stavebná dokumentácia overená stavebným úradom a pod.)
  • informácia o územnom pláne alebo územné rozhodnutie
  • doklad o zatriedení pozemku do kódu BPEJ (bonitovaná pôdno-ekologická jednotka), vydaný príslušným okresným úradom, odbor poľnohospodárstva)
  • dokumentácia v zmysle zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (nákres bytu, pôdorys)
  • doklad o veku objektu (potvrdenie o veku stavby vydané správcom bytového domu obvykle za poplatok, kolaudačné rozhodnutie) potrebný pre vypracovanie znaleckého posudku v prípade financovania kupujúceho prostredníctvom hypotekárneho úveru
  • potvrdenie o nedoplatkoch (príloha kúpnej zmluvy, ktorú vydáva správca bytového domu alebo príslušný bytový podnik obvykle za poplatok)
  • doklady o úhradách energií a služieb a záväzkoch (doklady o úhrade elektriky, plynu, ročné zúčtovanie, informácie o dlhoch spoločenstva vlastníkov bytov a pod.)
  • zmluva o výkone správy alebo založení spoločenstva vlastníkov bytov s obsahom, ktorej je predávajúci povinný kupujúceho oboznámiť  
  • zmluvy o zradení vecných bremien, záložné zmluvy
  • aktuálny znalecký posudok nehnuteľnosti, nevyhnutný v prípade financovania kupujúceho prostredníctvom hypotekárneho úveru
Aké sú riziká spojené s jednotlivými spôsobmi úhrady kúpnej ceny?otvoriť článok

Odporúčanie:

  • riziko spojené s jednotlivými spôsobmi úhrady kúpnej ceny závisí najmä od určenia času zaplatenia kúpnej ceny
  • určenie spôsobu a termínu úhrady kúpnej ceny je vecou dohody v závislosti od špecifík obchodného prípadu
  • predávajúci by si mal preveriť pôvod finančných prostriedkov

Určenie spôsobu a času zaplatenia kúpnej ceny je podstatným pre obmedzenie rizík spojených s predajom alebo kúpou nehnuteľnosti. Ako najbezpečnejšie pre kupujúceho sa prezentujú riešenia formou notárskej úschovy alebo formou vinkulácie finančných prostriedkov prostredníctvom banky, respektíve formou úhrady kúpnej ceny po nadobudnutí nehnuteľnosti a ako najbezpečnejšie pre predávajúceho je úhrada kúpnej ceny pri podpísaní kúpnej ceny.

Spôsob a okamih úhrady kúpnej ceny absolútne bezpečný súčasne pre kupujúceho aj predávajúceho neexistuje a konečný spôsob úhrady kúpnej ceny je vecou dohody medzi kupujúcim a predávajúcim, pričom tí majú na výber z viacerých variantov:

Termín vyplatenia kúpnej ceny (v plnej výške alebo po častiach):

  • pri podpísaní kúpnej zmluvy (najmenej obozretný pre kupujúceho)
  • pri podaní návrhu na vklad
  • po rozhodnutí o začatí konania (o povolení vkladu)
  • po zápise (vklade) nového vlastníka do katastra na liste vlastníctva (najmenej výhodný pre predávajúceho)

Spôsob vyplatenia kúpnej ceny:

1. hotovosť

  • úhrada v hotovosti predstavuje najrýchlejšie riešenie kúpy nehnuteľnosti, avšak pre kupujúceho je najmenej obozretné najmä v prípade, keď celú kúpnu cenu uhradí pri podpísaní kúpnej zmluvy
  • súčasná legislatíva umožňuje úhradu v hotovosti maximálne do výšky 15.000 EUR medzi fyzickými osobami nepodnikateľmi, inak maximálne 5.000 EUR
  • v prípade odovzdania celej alebo podstatnej časti kúpnej ceny v hotovosti sa odporúča odovzdať ich pred notárom alebo pred treťou stranou

2. vklad na bankový účet, respektíve bezhotovostný bankový prevod

  • rovnako ako pri úhrade v hotovosti aj úhrada kúpnej ceny na bankový účet predstavuje rýchle riešenie úhrady kúpnej ceny, ktoré dáva kupujúcemu priestor pre možné vyjednávanie o zľave z kúpnej ceny, napríklad v prípade potreby jednoduchého a rýchleho vyplatenia tiarch, hypoték a iných podlžností, ktoré prípadne na kupovanej nehnuteľnosti viaznu a sú v dnešnej dobe veľmi častým javom
  • rovnako ako pri úhrade v hotovosti sa kupujúcemu neodporúča uhrádzať plnú kúpnu cenu pri podpise kúpnej zmluvy a to až do doby zápisu kupujúceho ako vlastníka na liste vlastníctva
  • rovnako ako pri úhrade v hotovosti sa kupujúcemu odporúča zriadenie notárskej alebo inej úschovy kúpnej ceny (úschova v banke alebo u inej tretej strany)

3. hypotéka

  • predaj, respektíve kúpa nehnuteľnosti cez hypoúver je jedným z najbežnejších spôsobov financovania kúpy nehnuteľnosti a je pre kupujúceho jedným z bezpečnejších spôsobov úhrady kúpnej ceny a nadobudnutia nehnuteľnosti
  • nevýhodou pre predávajúceho je, že pri tejto forme financovania sa vyžaduje aby okrem kúpnej zmluvy bola uzatvorená aj zmluva o zriadení záložného práva v prospech banky (uzatvorená medzi bankou a predávajúcim), na základe ktorej sa na list vlastníctva zapíše ako ťarcha záložné právo v prospech banky a až následne sa vykoná zmena vlastníctva nehnuteľnosti na kupujúceho. Predávajúci má však istotu vyplatenia prostriedkov od banky po splnení vopred definovaných štandardných podmienok
  • nevýhodou pre predávajúceho je súčasne, že banka vykoná úhradu kúpnej ceny z úveru až splnení podmienok (v závislosti od banky a jednotlivého prípadu napríklad po zápise záložného práva v prospech banky, po začatí konania o zmene vlastníckeho práva, po zriadení vinkulácie poistenia nehnuteľnosti, alebo po zápise nového vlastníka na liste vlastníctva)
  • predávajúci, ktorý neakceptuje spôsob úhrady kúpnej ceny prostredníctvom úveru, sa reálne pripravuje o cca 70 percent možných kupujúcich a tým o predaj nehnuteľnosti za vyššiu cenu a za kratšiu dobu

4. Dohoda o vinkulovaní peňažných prostriedkov v banke

  • pre kupujúceho jeden z najbezpečnejších spôsobov kúpy nehnuteľnosti
  • Dohodu o vinkulovaní uzatvára kupujúci s bankou, pričom pre predávajúceho je dôležité písomné prehlásenie banky, že úschovu vykonala a za akých podmienok
  • podstatou dohody o vinkulovaní (blokácii peňažných prostriedkov) je zriadenie účtu kupujúceho v banke a uloženie kúpnej ceny na tento účet. Charakteristickým znakom vinkulovaného účtu je, že sa na stanovený čas obmedzí právo kupujúceho disponovať s vloženými peniazmi a akékoľvek pohyby na účte, prípadne zrušenie účtu by mal kupujúci vykonať len so súhlasom predávajúceho. Finančné prostriedky vyplatí banka predávajúcemu, až keď ktorákoľvek strana, predávajúci alebo kupujúci, predloží banke splnenie podmienok stanovených v Kúpnej zmluve a v Dohode o vinkulovaní (napríklad predloženie listu vlastníctva na právne účely, kde ako vlastník bude zapísaný už kupujúci).
  • nevýhodu pre kupujúceho je poplatok (vo výške 70 – 200 EUR v závislosti od sadzobníka príslušnej banky) platený banke za prijatie prostriedkov do úschovy (vinkuláciu, blokáciu peňažných prostriedkov na účte kupujúceho), ktorý obvykle znáša kupujúci, keďže týmto postupom sú chránené jeho záujmy
  • nevýhodou pre predávajúceho je vyplatenie kúpnej ceny až po zmene vlastníctva na kupujúceho, avšak bez rizika neuhradenia prostriedkov, vzhľadom na kredit bankových inštitúcií
  • nevýhodou pre predávajúceho je, že vinkulované účty nie sú chránené pred exekútormi a v prípade vyhlásenia exekúcie na kupujúceho (napríklad v čase od uzatvorenia kúpnej zmluvy do času prevodu nehnuteľnosti na kupujúceho) nie je zabezpečená ochrana predávajúceho

5. zriadenie notárskej úschovy

  • pre kupujúceho najbezpečnejší existujúci spôsob kúpy nehnuteľnosti
  • podstatou notárskej úschovy je uloženie kúpnej ceny kupujúcim do notárskej úschovy v deň podpisu kúpnej zmluvy zmluvnými stranami. Pri uschovávaní peňažných prostriedkov sa spisuje notárska zápisnica, v ktorej sú uvedené presné podmienky, ako má notár pri vydaní peňazí z notárskej úschovy postupovať a kedy a po splnení akých podmienok notár vydá uschovanú kúpnu cenu predávajúcemu alebo kupujúcemu. Podmienkou pre vyplatenie kúpnej ceny predávajúcemu je najčastejšie predloženie listu vlastníctva, na ktorom je ako vlastník nehnuteľnosti vedený kupujúci alebo rozhodnutie správy katastra o povolení vkladu. Vyplatenie kúpnej ceny späť kupujúcemu môže byť napríklad v prípade, že príslušná správa katastra odmietne vykonať zápis do katastra nehnuteľností.
  • nevýhodou je poplatok za notársku úschovu kúpnej ceny a spísanie notárskej zápisnice (od 23,24 EUR do 331,94 EUR za úschovu v závislosti od uschovanej sumy, v zmysle Vyhlášky Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 31/1993 Z.z. o odmenách a náhradách notárov), ktorý obvykle znáša kupujúci ak sa s predávajúcim nedohodnú inak
  • nevýhodou pre predávajúceho je vyplatenie kúpnej ceny až po zmene vlastníctva na kupujúceho, avšak s najnižším rizikom nevyplatenia kúpnej ceny spomedzi spôsobov výhodných pre kupujúceho
Ako sa nestať obeťou realitného podvodu?otvoriť článok

Odporúčanie:

  • dôverčivosť v prípade predaja alebo kúpy nehnuteľnosti nie je vôbec na mieste
  • byť podozrievavý, preverovať fakty a poradiť sa v prípade akejkoľvek neistoty
  • nepodceňovať varovné signály a zbytočne neriskovať
  • podvodníci sa serióznej realitnej kancelári vyhýbajú

Rozmáhanie sa podvodov s nehnuteľnosťami je dané jednak vysokými cenami nehnuteľností, t.j. vysokou sumou finančných prostriedkov, ktorá je spojená s jedinou transakciou a súčasne tým, že podvodníci sú si vedomí, že mnohí z klientov realizujú tento pomerne zložitý právny a finančný úkon jeden krát za život, t.j. bez skúseností a v dobrej viere, že protistrana je seriózna, a že obchod dobre dopadne. Práve dôverčivosť v prípade predaja alebo kúpy nehnuteľnosti pritom nie je vôbec na mieste.

Riziko, že sa človek stane obeťou podvodníkov pri predaji alebo kúpe nehnuteľnosti sa znižuje ak klient využije minimálne služby právnika pri zostavení kúpno-predajnej zmluvy, respektíve služby advokáta alebo notára pri jej spísaní, alebo využije služby realitných kancelárií, ktoré majú najväčšie skúsenosti z realitným trhom a ktoré okrem realitných služieb ako samozrejmosť klientom sprostredkujú, či už bezplatne alebo za odplatu, aj právne služby. Riziko podvodu sa využitím služieb realitnej kancelárie znižuje najmä z toho dôvodu, že podvodníci sa realitným kanceláriám vyhýbajú.

Realitné kancelárie majú jednak prehľad o podvodných praktikách a v neposlednom rade sú si podvodníci zrejmí aj skutočnosti, že realitné kancelárie sú povinné v zmysle legislatívy zabezpečiť identifikáciu predávajúceho aj kupujúceho a rovnako aj overenie tejto identifikácie a sú povinné získavať informácií o účele a plánovanej povahe každého sprostredkovávaného obchodného vzťahu, sú povinné preskúmavať, či vykonaný obchod je v súlade s poznatkami o klientovi. Realitná kancelária je povinná tieto činnosti a informácie skúmať pre účely preverovania povahy obchodu a pre účely posúdenia, či sa nejedná o neobvyklú obchodnú operáciu. Realitné kancelárie sú povinné venovať osobitú pozornosť všetkým obchodom s nezvyčajnou povahou, ktoré nemajú zrejmý ekonomický účel alebo zrejmý zákonný účel, pričom sú povinné v čo najväčšej možnej miere preskúmať účel týchto obchodov. Podľa legislatívy v prípade, že sa klient odmietne identifikovať alebo poskytnúť potrebné údaje na vykonanie starostlivosti, alebo obchod, pri ktorom klient odmieta poskytnúť informácie o pripravovanom obchode, alebo sa snaží poskytnúť čo najmenej informácií, alebo v prípade projektov, ktoré vyvolávajú pochybnosti, alebo v prípade klienta, u ktorého možno predpokladať, že vzhľadom na jeho zamestnanie, postavenie alebo inú charakteristiku nie je alebo nemôže byť vlastníkom potrebných finančných prostriedkov, ide o neobvyklé obchodné operácie a realitná kancelária je povinná bez zbytočného odkladu ohlásiť takúto neobvyklú obchodnú operáciu alebo pokus o jej vykonanie finančnej spravodajskej jednotke.

V prípade predaja alebo kúpy nehnuteľnosti nie je na mieste zbytočné riskovanie v nádeji, že všetko dobre dopadne, pretože podvodníci sa zameriavajú a vyhľadávajú práve tých, ktorí majú s predajom alebo kúpou nehnuteľností menšie alebo žiadne skúsenosti a ktorým pri uzatváraní obchodu ostáva len dôverovať druhej strane. V prípade nevyužitia služieb realitnej kancelárie, preto odporúčame byť podozrievavý, preverovať fakty a poradiť sa v prípade akejkoľvek neistoty. V prípade pochybností je na mieste zistiť všetky potrebné informácie a žiadnu otázku nepovažovať za zbytočnú. Otázok v prípade predaja alebo kúpy nehnuteľností nikdy nie je dosť. Len pre zamyslenie je možné si porovnať koľko informácií si kupujúci zisťuje o novom televízore a aký čas venuje jeho kúpe (1 deň, 2 dni, týždeň) v porovnaní s nehnuteľnosťou, ktorej hodnota je v priemere 200 krát vyššia ako hodnota televízora (ktorý je okrem iného možné vrátiť, reklamovať, prípadne opraviť).

Odporúčame hlavne nepodceňovať varovné signály a pri akejkoľvek pochybnosti alebo neistote radšej obchod neuzavrieť hneď, ale len v prípade dôkladného preverenia faktov. Je nepochybne prijateľnejšie uzavrieť obchod neskôr ako prísť o strechu nad hlavou alebo celoživotné úspory.

Nie každý varovný signál automaticky znamená snahu o podvodné konanie, napriek tomu odporúčame byť opatrnejším napríklad pri:

  • nezrovnalostiach v dokladoch o nadobudnutí nehnuteľnosti, o jej právnom a technickom stave
  • nezrovnalostiach pri zisťovaní totožností protistrany
  • neplatnom splnomocnení, respektíve nezrovnalostiach v prípade, že nehnuteľnosť nekupuje, prípadne nepredáva priamo vlastník
  • sprostredkovateľoch, ktorí sa skrývajú za súkromnú inzerciu
  • značnom množstve tiarch na liste vlastníctva
  • početných a hlavne častých zmenách vlastníka nehnuteľnosti
  • kúpe nehnuteľnosti, keď predávajúci je vlastníkom tejto nehnuteľnosti krátky čas
  • snahe zakomponovať do kúpno-predajnej zmluvy ustanovenia, ktoré by mohli mať za následok neplatnosť zmluvy, prípade ustanovenia alebo chyby, pre ktoré katastrálny úrad preruší konanie
  • nízkej cene nehnuteľnosti v prípade záujemcu o predaj, respektíve pri vysokej ponúkanej cene kupujúcim
  • pozmenených údajoch v územnom pláne, katastrálnych mapách, listoch vlastníctva
  • snahe o rýchlu transakciu
  • snahe predávajúceho o vyplatenie celej kúpnej ceny pred zmenou vlastníckeho práva, respektíve snaha kupujúceho o vyplatenie kúpnej ceny neurčitým alebo pochybným spôsobom po zápise vlastníckeho práva
  • požiadavke vykonať transakciu v hotovosti
  • hre na city, pri bagatelizovaní problémov, pri nezodpovedaní podstatných otázok, pri poskytovaní zavádzajúcich a neúplných informácií
S realitnou kanceláriou alebo bez nej?otvoriť článok

Odporúčanie:

  • s dobrou realitnou kanceláriou môže klient len získať

Na prvý pohľad sa zdá nelogické odporúčať tým, ktorí majú potrebné znalosti, skúsenosti a tiež dostatok času, aby využili služby realitnej kancelárie, a aby za tieto služby platili v priemere 3% z ceny nehnuteľnosti.

Avšak podľa skúseností ceny nehnuteľností predaných ale aj kúpených s využitím služieb realitnej kancelárie, sú v priemere o 5% výhodnejšie oproti kúpno-predajným cenám nehnuteľností, ktorých kúpu, respektíve predaj, realitná kancelária nesprostredkováva.

Na mieste je otázka, prečo nezaplatiť realitnej kancelárii odmenu v priemere vo výške 3%, keď je vysoká pravdepodobnosť, že to klienta nebude nič stáť z titulu dosiahnutia výhodnejšej predajnej, respektíve kúpnej ceny a keď s dobrou realitnou kanceláriou klient získa:

  • možnosť poradiť sa a využiť skúsenosti realitnej kancelárie a zvoliť tak optimálnu stratégiu, najmä ohľadom rýchlosti, výhodnosti a bezpečnosti predaja, respektíve kúpy
  • výhodnejšiu kúpnu, respektíve predajnú cenu
  • ušetrenie výdavkov spojených so sprostredkovaním (najmä výdavky na inzerciu, benzín, telefóny a podobne)
  • ušetrenie času, ktorý by inak musel obetovať vybavovaním záležitostí, ktoré za neho vybaví realitná kancelária
  • v mnohých prípadoch bonus zahrnutý v dohodnutej odplate, predstavujúci najmä úhradu ďalších výdavkov realitnou kanceláriou (v závislosti od dohody s realitnou kanceláriou  najmä výdavky, ktoré by inak znášal klient, napríklad  na právne služby, finančné poradenstvo, daňové poradenstvo, výdavky za overovanie podpisov a kolkové známky a podobne)

Nižšie uvádzame poplatky, ktoré bežne znáša predávajúci, respektíve kupujúci, avšak po dohode s klientom v sprostredkovateľskej zmluve určené a dohodnuté vybrané poplatky štandardne znáša realitná kancelária v závislosti od obchodného prípadu, najmä v závislosti od exkluzivity, doby na ktorú je uzatvorená sprostredkovateľská zmluva,  hodnoty nehnuteľnosti a výšky odmeny:

 

Vybrané poplatky spojené s katastrom nehnuteľností

v zmysle  zákona č. 145/1995 Z. z. o správnych poplatkoch

List vlastníctva na právne účely

8 eur

Kópia z katastrálnej mapy

8 eur

Grafická identifikácia parciel

15 eur

Vklad do katastra nehnuteľnosti do 30 dní

66 eur

Vklad do katastra nehnuteľností do 15 dní (zrýchlený vklad)

266 eur

Vklad do katastra nehnuteľnosti do 20 dní (kúpna zmluve vo forme notárskej zápisnice)

18 eur

 

Poplatky za vybrané služby:

Poplatok za znalecký posudok (za ohodnotenie nehnuteľnosti):

100 – 300 eur

Vytýčenie hranice pozemku geodetom

125 – 180 eur

Vyhotovenie geometrického plánu

110 – 180 eur

Právne služby a zmluvy v štandardnom  rozsahu

200 – 700 eur

Daňové poradenstvo týkajúce sa kúpi a predaja nehnuteľnosti

50 – 100 eur

Finančné poradenstvo

0 – 100 eur

 

Poplatky u notára v zmysle Vyhlášky Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 31/1993 Z.z. o odmenách a náhradách notárov

Osvedčenie pravosti podpisu jednej osoby

1,99 eura

Kúpna zmluva formou notárskej zápisnice

z prvých 3 319,39 eura základu                                               1 %
z presahujúcej sumy až do 16 596,96 eura základu               0,7 %
z presahujúcej sumy až do 33 193,92 eura základu               0,5 %
z presahujúcej sumy až do 99 581,76 eura základu               0,3 %
z presahujúcej sumy až do 663 878,38 eura základu             0,1 %
z presahujúcej sumy až do 1 659 695,94 eura                      0,05 %
(najmenej 16,60 eura, suma nad 1 659 695,94 eura sa do základu nezapočítava)

Prijatie peňazí do úschovy

pri základe nepresahujúcom 3 319,39 eura                     23,24 eura
pri základe nad 3 319,39 eura do 16 596,96 eura           49,79 eura
pri základe nad 16 596,96 eura do 33 193,92 eura         99,58 eura
pri základe nad 33 193,92 eura do 331 939,19 eura     165,97 eura
pri základe presahujúcom sumu 331 939,19 eura         331,94 eura

 

Poplatky za vinkuláciu, blokáciu peňažných prostriedkov na účte kupujúceho v banke podľa Sadzobníkov vybraných bánk platných k 30.06.2013

SLSP, a.s.

70 eur (vinkulácia prostriedkov na účte, vkladovom účte)

VÚB, a.s.

70 eur (obmedzenie disponovania s vkladom na účte, na vkladnej knižke na základe zmluvy o vinkulácii vkladu na vkladnej knižke na základe žiadosti klienta)

Tatra banka, a.s.

sadzba 0,25 % z vinkulovanej sumy, min. 120 EUR (vinkulácia s následným vyplatením prostriedkov na účely zaplatenia kúpnej ceny za nehnuteľnosť)

Poštová Banka, a.s.

70 EUR (zriadenie vinkulácie na účte z podnetu majiteľa účtu s podmienkou (jednorazovo)

Unicredit bank, a.s.

100 EUR (vinkulácia vkladu a zmena vinkulácie z podnetu klienta a vydanie potvrdenia)

 

Veľa predávajúcich a kupujúcich sa hneď na začiatku rozhodnú nevyužiť služby realitnej kancelárie (či už z dôvodu zlej povesti niektorých realitných kancelárií alebo z dôvodu, že majú s predajom alebo kúpou nehnuteľnosti vlastné skúsenosti). V takom prípade odporúčame zotrvať na tejto stratégii od začiatku až dokonca, respektíve v prípade, že sa klient  rozhodne využiť služby realitnej kancelárie až v priebehu už rozbehnutého procesu, je našim ďalším odporúčaním, že je lepšie, keď si vyberiete realitnú kanceláriu Vy, ako keď si vyberie realitná kancelária Vás.  

Zdôvodnením tejto rady sa zaoberáme v nasledujúcom odporúčaní.

Ako si vybrať realitnú kanceláriu?otvoriť článok

Odporúčanie:

  • lepšie, keď si vyberiete realitnú kanceláriu Vy, ako keď si vyberie realitná kancelária Vás

Pre zachovanie objektívnosti sa vyhneme hodnoteniu, ktoré postupy a praktiky realitných kancelárií ako získať klienta sú seriózne a ktoré nie. Necháme preto na vlastnom posúdení serióznosť alebo neserióznosť napríklad jednej z najbežnejších praktík niektorých „kancelárií“, keď sa klient rozhodne nevyužiť služby realitnej kancelárie, a niektoré „realitné kancelárie“ potom, ako sa dozvedia z občianskej inzercie, že klient predáva alebo kupuje nehnuteľnosť, začnú presviedčať aby využil ich služby, napríklad s odôvodnení, že majú záujemcu o danú nehnuteľnosť, respektíve že pre svojich klientov hľadajú nehnuteľnosť práve v danej lokalite, pričom čoskoro sa tieto tvrdenia ukážu ako nepravdivé, respektíve sú len zámienkou, aby realitná kancelária získala klienta (sme toho názoru, že je v rozpore s etikou, aby klientom kancelárie bol aj kupujúci a súčasne aj predávajúci).

Našim odporúčaním je, že je lepšie, keď si vyberiete realitnú kanceláriu Vy, ako keď si vyberie realitná kancelária Vás.

Predpokladajme, že na občianky inzerát klienta, ktorý predáva nehnuteľnosť, sa klientovi ozve 10 realitných kancelárií. Pre zachovanie objektívnosti predpokladáme (optimisticky), že medzi nimi je „len“ 5 neserióznych a neprofesionálnych. V takom prípade, ak si klient vyberie 1 jednu realitnú kanceláriu z pomedzi tých, ktoré si vybrali jeho, šanca, že si vyberie profesionálnu, serióznu a kvalitnú realitnú kanceláriu, ktorá bude hájiť v prvom rade jeho  záujmy, je len 50%.

Šance klienta na výber kvalitnej realitnej kancelárie rapídne stúpnu ak si nevyberie z pomedzi malého počtu tých, ktoré si vybrali jeho, ale ak si vyberie sám z pomedzi všetkých realitných kancelárií pôsobiacich v danom regióne. Ak napríklad v danom regióne pôsobí 200 realitných kancelárií, tak pri predpoklade, že 10% z nich (t.j. 20 realitných kancelárií) je takých, ktoré nebudú dôsledne hájiť klientove záujmy, je šanca klienta, že si vyberie profesionálnu, serióznu a kvalitnú realitnú kanceláriu už 90%.

Vhodne zvoleným a pritom nenáročným postupom je však možné šance, ako si vybrať profesionálnu, serióznu a kvalitnú realitnú kanceláriu, zvýšiť až na úroveň blížiacu sa istote 100%. Úplne pritom postačí ak si s pomedzi vyššie 200 realitných kancelárií klient vyberie 2 alebo 3 realitné kancelárie. Na základe pomerne krátkeho informatívneho osobného stretnutia so zástupcami týchto realitných spoločností klient získa vlastnú predstavu o kvalite a systéme  ich práce, o ich odbornosti, profesionalite, o ich prístupe ku klientovi  a o tom do akej miery budú uprednostňovať klientove záujmy pred vlastnými.

Pri počte 200 realitných kancelárií, z toho 10% neserióznych, pravdepodobnosť, že medzi náhodne vybranou dvojicou realitných kancelárií bude aspoň jedna seriózna, je 99%, respektíve, že medzi náhodne vybranou trojicou realitných kancelárií bude aspoň jedna seriózna, je pravdepodobnosť 99,9%. Vzájomným porovnaním klient isto rozozná serióznu od neserióznej a v prípade pochybností u všetkých troch kancelárií je možné „výberové konanie“ opakovať.

Tým, aké kritéria zvoliť pri výbere kancelárie a čoho by sa malo úvodné informatívne stretnutie s realitnou kanceláriou týkať, sa zaoberáme v nasledujúcom odporúčaní.

Aké kritériá zvoliť pre výber realitnej kancelárie a ako ich vyhodnotiť?otvoriť článok

Odporúčanie:

  • hlavnými kritériami by mala byť kvalita poskytovaných služieb, ich rozsah a cena za poskytnuté služby
  • kritériá hodnotiť na základe referencií a odporúčaní okolia a na základe  informatívneho osobného stretnutia so zástupcami realitnej spoločnosti
  • realitná kancelária by mala klienta presvedčiť už počas informatívneho stretnutia, ešte pred podpísaním sprostredkovateľskej zmluvy, že uprednostní záujmy klienta pred svojimi záujmami

Na slovenskom realitnom trhu pôsobí v súčasnosti množstvo (viac ako 1.000) subjektov zaoberajúcich sa sprostredkovaním predaja, kúpy a prenájmu nehnuteľností. Vnímanie realitných kancelárií v očiach verejnosti nie je vždy pozitívne, čo je dôsledok najmä neseriózneho a neprofesionálneho prístupu niektorých realitných kancelárií.

V prvom rade je preto potrebné overiť si oprávnenie daného subjektu na vykonávanie sprostredkovateľskej činnosti. Klient by nemal mať obavy vypýtať si originál výpisu z obchodného registra, respektíve originál živnostenského oprávnenia daného subjektu a rovnako tak vizitky, či identifikačné karty osôb konajúcich za realitnú spoločnosť.

Existuje mnoho rád pre kritériá, na základe ktorých si realitnú kanceláriu vybrať. Niektoré sa však môžu po dôkladnom zvážení javiť ako účelové ako napríklad:

  • veľkosť  realitnej kancelárie  
  • Vzniká otázka, či veľká realitná kancelária s veľkým počtom klientov má dostatok maklérov a či bude mať dostatok času sa v dostatočnej miere venovať obchodnému prípadu klienta, v prípade potreby aj dlhodobo. Pri malej realitnej kancelárii je na druhej strane vhodné zistiť či disponuje  dostatkom odborníkov.
  • kancelárske priestory
  • Vzniká otázka, či luxusné priestory kancelárie sú zárukou kvality poskytovaných služieb a či nie sú premietnuté vo zvýšenej cene. Na druhej strane vybavovanie záležitosti v kaviarňach nie je prejavom profesionalizmu.
  • internetová stránka  
  • Je pravdou, že viac ako 80% nehnuteľností sa predáva v súčasnosti cez internet, avšak rozhodujúci je výber médií, v ktorých je predaj nehnuteľnosti inzerovaný,  a nie je rozhodujúce inzerovanie na internetovej stránke realitnej kancelárie, ktorá  by mala byť určená záujemcom o služby a nie záujemcom a nehnuteľnosti.

Viaceré kritériá preto nie je dobré preceňovať, ale ani podceňovať.

Hlavnými a podľa nás podstatnými a rozhodujúcimi kritériami pre výber realitnej kancelárie by mali byť:

  • kvalita poskytovaných služieb
  • rozsah poskytovaných služieb
  • cena za poskytnuté služby

Najjednoduchšie porovnateľným sa javí byť cena, respektíve výška provízie. Pri porovnávaní cien je však vhodné vziať do úvahy rozsah služieb a kvalitu poskytnutých služieb.

Kým cena za poskytnuté služby a rozsah služieb, ktoré realitná kancelária za danú cenu pre klienta vykoná, sú vopred známe, kvalitu týchto služieb je možné len odhadnúť, prípadne predpokladať. Aby bol tento odhad kvality služieb čo najspoľahlivejší preto odporúčame:

  • zvážiť výber realitnej kancelárie na základe referencií a odporúčaní okolia

a / alebo

  • na základe  informatívneho stretnutia  a osobného stretnutia so zástupcami realitnej spoločnosti a získať tak vlastnú predstavu o kvalite a systéme  ich práce, o ich odbornosti, profesionalite, o ich prístupe ku klientovi  a o tom do akej miery budú uprednostňovať záujmy klienta pred svojimi záujmami

V jednom z úvodných odporúčaní sme spomínali, že podľa skúseností ceny nehnuteľností predaných ale aj kúpených s využitím služieb realitnej kancelárie, sú v priemere o 5% výhodnejšie oproti kúpno-predajným cenám nehnuteľností, ktorých kúpu, respektíve predaj, realitná kancelária nesprostredkováva. Podľa skúseností však oveľa zarážajúcejšie sú poznatky, že realitný maklér v prípade, že predáva alebo kupuje nehnuteľnosť pre seba, cena je výhodnejšia v priemere o 10% oproti tomu ako keby sprostredkovával predaj alebo kúpu rovnakej nehnuteľnosti pre klienta. V tomto svetle je využitie služieb realitnej kancelárie ešte oveľa viac výhodné ako uvádzame v jednom z úvodných odporúčaní. Predpokladom toho, aby predávajúci získal, respektíve aby kupujúci ušetril v priemere 15%, je však využitie služieb realitnej kancelárie, ktorá uprednostní záujmy klienta pred svojimi záujmami.
 
Realitná kancelária by mala klienta presvedčiť už počas informatívneho stretnutia, ešte pred podpísaním sprostredkovateľskej zmluvy, že klientove záujmy uprednostní pred svojimi záujmami. K tomu aby klient mohol čo najlepšie porovnať, ako bude ktorá realitná kancelária k nemu pristupovať a ako bude hájiť jeho záujmy, je vhodné položiť každej z potenciálnych realitných kancelárií napríklad tri rovnaké otázky týkajúce sa klientovej konkrétnej situácie súvisiacej s predajom alebo kúpou nehnuteľnosti. Uvedený postup umožní klientovi porovnať, ako ktorá kancelária zodpovie danú otázku (napríklad žiadna odpoveď, zmätočná odpoveď, všeobecná odpoveď, komplexná odpoveď, ponúknuté riešenie a pod.), prípadne aj čas v akom bude otázka zodpovedaná (aj keď v prípade zložitejších riešení by aj odpoveď podaná do 24 hodín mala byť zárukou toho, že realitná kancelária sa bude zaoberať každou klientovou situáciou neodkladne a pritom profesionálne, t.j. po preverení všetkých skutočností).  Súčasne odporúčame pripojiť otázku v zmysle nasledujúcej úvahy (správnu odpoveď samozrejme ostatným realitným kanceláriám napovedať nebudeme):

Ako Vám realitná kancelária zaručí,
že Vás nebude presviedčať predať, respektíve kúpiť nehnuteľnosť,
pri prvej možnej príležitosti

(aj keď sama bude vedieť že to nie je pre Vás najvýhodnejšie)?

Prečo je dôležité zodpovedanie tejto otázky pred nadviazaním spolupráce s realitnou kanceláriou vyplýva zo samotnej podstaty sprostredkovateľskej činnosti, predmetom ktorej je sprostredkovanie predaja, alebo kúpy nehnuteľnosti pre klienta za odmenu.

Predpokladajme, že kancelária sprostredkováva pre klienta kúpu, respektíve predaj rodinného domu a prvotná očakávaná kúpna, respektíve predajná cena klienta je 100.000 EUR, pri stanovenej provízii 3%, pričom po týždni na základe prvotného prieskumu trhu realitná kancelária:

  • vytipuje pre záujemcu o kúpu  tri nehnuteľnosti v cene 95.000 EUR, 100.000 EUR, 110.000 EUR a začne klienta presviedčať ku kúpe jednej z nich. Na mieste je otázka, či rýchlosť nie je daná len záujmom realitnej kancelárie uzavrieť prípad napriek tomu, že je veľký predpoklad, že v ponuke sú alebo budú v krátkom čase porovnateľné nehnuteľnosti v nižšej cene, alebo je predpoklad, že na trhu nehnuteľností sa v danej cene nachádzajú iné oveľa „lepšie“ nehnuteľnosti, prípadne také, ktoré ešte viac vyhovujú predstavám klienta.
  • pre záujemcu o predaj nehnuteľnosti nájde kupujúceho, ktorý má záujem predmetný dom za cenu 100.000 EUR okamžite kúpiť. Na mieste je otázka, či nebola realitnou kanceláriou zámerne odporučená nízka predajná cena v záujme rýchlo uzavrieť obchodný prípad, a či nie je predpoklad možnosti predať predmetný dom v pomerne krátkom čase za cenu 110.000 EUR. V prípade predaja za cenu 100.000 EUR by bola provízia realitnej kancelárie 3.000 EUR (pre klienta 97.000 EUR) a v prípade predaja za 110.000 EUR by bola provízia realitnej kancelárie 3.300 EUR (pre klienta 106.700).

Na mieste je otázka,
prečo Vás realitná kancelária bude presviedčať, aby ste s predajom počkali
a získali o 9.700 EUR viac,
keď realitná kancelária získa len o 300 EUR viac
(pričom sa mohla už venovať iným obchodným prípadom).

Akú zvoliť spoluprácu s realitnou kanceláriou (exkluzívnu alebo neexkluzívnu)?otvoriť článok

Odporúčanie:

  • uzavrieť zmluvu len s jednou realitnou kanceláriou ale na dobu určitú, s možnosťou jej vypovedania
  • jedinečnosť ponuky je predpokladom pre dosiahnutie lepšej ceny a rýchlosti predaja

V prípade rozhodnutia klienta využiť služby realitnej kancelárie je dôležitým krokom aj rozhodnutie, či využiť služby jednej realitnej kancelárie alebo viacerých (t.j. akú formu zastupovania zvoliť, exkluzívnu - výhradnú alebo neexkluzívnu).

Na prvý dojem by sa mala nehnuteľnosť predať rýchlejšie a za vyššiu cenu, ak bude ponúkaná viacerými realitnými kanceláriami súčasne, ktoré získajú viac potenciálnych záujemcov, čím sa zvýši dopyt a tým aj cena nehnuteľnosti. Paradoxne ale opak je pravdou. Je to spôsobené predovšetkým tým, že slovenský realitný trh je malý a na malom trhu je dopyt po konkrétnej nehnuteľnosti v danom časovom intervale daný a nie je ovplyvnený počtom realitných kancelárií. Tým, že slovenský realitný trh je malý, jedna realitná kancelária dokáže zabezpečiť prezentovanie nehnuteľnosti na celom realitnom trhu. Súčasne využitím služieb viacerých realitných kancelárií klient riskuje, že jeho nehnuteľnosť sa bude ponúkať na trhu chaoticky, s rôznym popisom tejto nehnuteľnosti, za rôzne ceny a potenciálnym kupujúcim sa bude takáto nehnuteľnosť javiť ako nepredajná, prípadne pochybná s tým, že mnohých potenciálnych kupujúcich tento fakt odradí nie len od absolvovania obhliadky nehnuteľnosti, ale už aj od telefonického získania podrobnejších informácií.

Súčasne môže nastať situácia, že v prípade že klient predáva nehnuteľnosť prostredníctvom viacerých realitných kancelárií, tie si budú vedomé, že obchod z nich uzatvorí iba jedna, čo ich chtiac-nechtiac bude zvádzať medzi sebou konkurovať a to pre klienta opäť neprospešnými postupmi: znižovanie ceny nehnuteľnosti, prípadne inzerovanie nehnuteľnosti so zavádzajúcimi informáciami, ktoré v konečnom dôsledku záujemcu o kúpu odradia. Prípadne môže nastať situácia, že sa realitné kancelárie dohodnú, že si províziu rozdelia, v tom prípade ale bude ich snahou predať nehnuteľnosť za vyššiu (ťažšie predajnú) cenu, navýšenú len o ich províziu.

Výhoda predaja nehnuteľnosti prostredníctvom jednej realitnej kancelárie je daná aj jedinečnosťou ponuky, ktorá je pri efektívne zvolenej stratégii predaja nehnuteľnosti a následnej koordinovanej a jednotnej komunikácii s realitným trhom sama o sebe predpokladom pre dosiahnutie lepšej ceny a rýchlosti predaja.

Odporúčame preto uzavrieť zmluvu len s jednou realitnou kanceláriou na dobu určitú, s možnosťou jej vypovedania, t.j, zmluvu o exkluzívnom zastupovaní, avšak na určitú dobu.

Obchodné vzťahy medzi realitnou kanceláriou a klientmi upravuje Občiansky a Obchodný zákonník, v závislosti od typu klienta. Výhodou spolupráce medzi realitnou kanceláriou a klientom na zmluvnom základe je písomné definovanie vzájomných práv a povinností vrátane definovania rozsahu služieb poskytovaných klientovi a definovania rozsahu výdavkov spojených s kúpou, respektíve s predajom nehnuteľnosti, ktoré sú zahrnuté v sprostredkovateľskej odplate, a ktoré znáša realitná spoločnosť a v neposlednom rade aj definovania doby na ktorú je zmluva uzatváraná a spôsobu ukončenia spolupráce.

Tým, že klient uzavrie zmluvu len s jednou realitnou kanceláriou na dobu určitú, vytvorí priestor pre efektívnejší predaj nehnuteľnosti a súčasne poskytne realitnej kancelárii obmedzený čas, po uplynutí ktorého je na klientovi, či sa v závislosti od výsledkov spolupráce a od spokojnosti klienta rozhodne pokračovať v spolupráci s danou realitnou kanceláriou.